Thị trường bất động sản: hơn 30 tỷ USD “trùm mền” bất động!

     Trong loạt bài viết mới nhất trên báo Thanhnienonline,  “Hơn 30 tỷ USD giá trị bất động sản “trùm mền” bất động” ngày 15/6, “Gỡ pháp lý và bơm tiền “cứu” doanh nghiệp” ngày 15/6, “Doanh nghiệp bất động sản cần gỡ gì?” ngày 29/5, tác giả Đinh Sơn cho biết:

     “Chính phủ và các địa phương đưa ra nhiều chính sách "giải cứu" nhưng đến nay, thị trường bất động sản vẫn "bất động" khi giao dịch vẫn sụt giảm kỷ lục         …Số lượng DN BĐS giải thể trong 5 tháng đầu năm 2023 tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước, số lượng thành lập mới giảm 61,4%. do thị trường đóng băng nên số lượng môi giới hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30 - 40% so với thời điểm cuối năm 2022. Trong quý 1/2023, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó… Hơn 90% DN ghi nhận doanh thu quý 1 sụt giảm so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, có tới 39% DN có doanh thu sụt giảm tới 20 - 50% và 61% sụt giảm trên 50% so với cùng kỳ. Thậm chí một số DN quy mô dưới 100 nhân viên có mức giảm doanh thu lên tới 70 - 80%. Khó khăn buộc nhiều DN phải cắt giảm nhân sự. Tính chung cả nước có trên 95% DN BĐS phải thu hẹp quy mô lao động và có tới 50% số DN phải giảm quy mô lao động hơn 20% so với quý 2/2022.

     … Hiện nay, thống kê có tới hàng ngàn dự án 'trùm mền' trên cả nước chờ điều chỉnh, xem xét, phê duyệt với tổng giá trị khoảng 800.000 tỉ đồng (30 tỉ USD).”

     Bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản đã hiện lên với một màu xám thê thảm. Điều đáng lo ngại nhất, là hiện trạng này của thị trường bất động sản diễn ra sau khi đã có “ Rất nhiều cuộc gặp gỡ giữa chính quyền với doanh nghiệp (DN), từ trung ương tới địa phương; nhiều cơ chế, chính sách được ban hành; nhiều chỉ đạo nóng...”. Như vậy, những cơ chế, chính sách và những chỉ đạo đã hoàn toàn không có tác dụng. Tại sao lại xảy ra những chuyện này hay đâu là nguyên nhân của việc thị trường bất động sản đóng băng dù toàn thể hệ thống chính trị đã vào cuộc?

     Chúng ta biết rằng, thị trường bất động sản ở Việt Nam là một loại thị trường đặc biệt. Nó không được xây dựng trên nguyên tắc thông thường của nền kinh tế thị trường đích thực. Người mua và người bán không trao đổi giá trị sở hữu đất đai, mà chỉ trao đổi quyền sử dụng đất đai; nhà nước dựa trên quyền sở hữu công cộng về đất đai có quyền thu hồi đất của người dân với giá rẻ mạt bán lại cho những người dân khác với giá thị trường; các quan chức cấu kết với doanh nghiệp trục lợi bằng việc vẽ ra các dự án… sự chênh lệch quá lớn giữa giá trị của đất đai với giá trị đất đai “cướp được” đã khiến hình thành một thị trường sôi động trong suốt mấy chục năm qua. Thị trường này đã đẩy giá đất đai vượt quá giá trị thực (giá trị của đất đai với vai trò là hàng hóa đặc biệt, trong một nền kinh tế thị trường đích thực) khiến cho toàn bộ nền kinh biến dạng, méo mó. Và đôi khi, thị trường đất đai chi phối cả nền kinh tế, tăng trưởng của thị trường bất động sản quyết định tăng trưởng của cả nền kinh tế…

     Chính vì tầm quan trọng của thị trường bất động sản như vậy, là nơi trục lợi lớn nhất của quan chức và doanh nghiệp, nên nó được đặc biệt chú ý. Các chính sách, luật pháp và quy định liên quan đến thị trường này cũng được tạo ra với vô vàn thủ tục, khó khăn để các cơ quan và quan chức chiếm lợi thể trong việc phân chia nguồn lợi cướp được. Cũng như tất cả các lĩnh vực khác, việc vượt qua các cửa ải (thủ tục, quy định) phụ thuộc hoàn toàn vào việc thông đồng, hối lộ và chia chác. Nhưng thời thế thay đổi, công cuộc đốt lò bùng cháy, nhất là khi các doanh nghiệp lớn, các tập đoàn bất động sản vào lò, các quan chức liên quan tới đất đai bị bắt hàng loạt thì cả doanh nghiệp và quan chức đều phải chùn tay. Chính vì vậy, giai đoạn này các cơ quan và quan chức phải thực thi đúng những chính sách, pháp luật và quy định liên quan tới đất đai, thị trường bất động sản đã được ban hành. Nhưng họ làm sao thực hiện nổi, khi việc ban hành các chính sách, pháp luật và quy định trước đây chỉ để đánh đố các doanh nghiệp và chiếm lợi thế ăn chia. Một ma trận các quy định, thủ tục không thể thực hiện nổi trong khi các quan chức và công chức thực thi không còn dám nhúng chàm và không còn động lực để làm việc chính là nguyên nhân cốt lõi đóng băng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay./.

Hà Nội, ngày 22/6/2023

N.V.B